फ्लॅट खरेदी करताना कोणती कायदेशीर काळजी घ्यावी | What legal precautions should be taken while buying a flat

फ्लॅट खरेदी करताना कायदेशीर काळजी घ्यावी

फ्लॅट खरेदी करणे एक महत्त्वपूर्ण आणि आयुष्यातील एक मोठा आर्थिक निर्णय असतो. हे निर्णय घेताना केवळ स्थान, आकार आणि किमतीवर विचार केला जात नाही, तर त्याच्या कायदेशीर बाबींची तपासणी करणे अत्यंत आवश्यक आहे. फ्लॅट खरेदी करताना अनेक कायदेशीर आणि प्रशासनिक घटकांची कल्पना असणे आवश्यक आहे, जसे की रजिस्ट्री, जमिनीसंबंधी अधिकार, बिल्डरचा कागदपत्र तपासणी, तसेच इतर कायदेशीर बाबी.

फ्लॅट खरेदी करताना कायदेशीर बाबींची योग्य तपासणी न केल्यास भविष्यकाळात मोठ्या समस्यांना तोंड द्यावे लागू शकते. त्यामुळे, खरेदीपूर्वी सर्व कागदपत्रे आणि कायदेशीर तपासणी करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.

• प्रॉपर्टीच्या मालकीचे सत्यापन

फ्लॅट खरेदी करताना सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे प्रॉपर्टीच्या मालकीचे सत्यापन. प्रॉपर्टीच्या मालकाची ओळख आणि त्याचे कागदपत्रे तपासणे आवश्यक आहे, त्यामुळे तुम्हाला कोणत्या व्यक्तीने किंवा संस्था फ्लॅटची विक्री करत आहे हे स्पष्ट होईल. खाली दिलेल्या मुद्द्यांची तपासणी केली पाहिजे:

मालकाची ओळख: विक्रेत्याचे पूर्ण नाव, त्याची ओळखपत्रे (जसे की आधार कार्ड, पॅन कार्ड इ.) तपासून त्याची खरी ओळख पडताळा.

मालकीचे कागदपत्रे: मालकाच्या नावावर असलेल्या मालकीचे कागदपत्र जसे की 'सौदागर चाचणी पत्र' (Sale Deed), 'मुक्त संमती प्रमाणपत्र' (No Objection Certificate), प्रॉपर्टी रजिस्ट्री कागदपत्र, आणि जमिनीसंबंधी सर्व कागदपत्रांची पडताळणी करणे.

प्रॉपर्टीच्या मालकीचा इतिहास: फ्लॅटची मालकी कोणत्या व्यक्तीला होती, ते कधी विकले गेले, आणि विक्रीची सर्व कागदपत्रे तपासली पाहिजेत.

तुमच्या भविष्यकाळातील कायदेशीर अडचणी टाळण्यासाठी या कागदपत्रांची योग्य तपासणी करा.

• कायदेशीर कागदपत्रांची तपासणी

फ्लॅट खरेदी करताना सर्व कायदेशीर कागदपत्रांची योग्य तपासणी करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. यामुळे तुम्ही भविष्यातील कायदेशीर समस्यांपासून वाचू शकता. खालील कागदपत्रे तपासणे आवश्यक आहेत:

• रजिस्ट्रेशन प्रमाणपत्र आणि खत तपासणे:

रजिस्ट्रेशन प्रमाणपत्र (Sale Deed Registration) तपासून, प्रॉपर्टीचे कायदेशीर हस्तांतरण सुनिश्चित करा. हे प्रमाणपत्र प्रॉपर्टीच्या खरेदी-विक्रीची अधिकृत नोंद असते.

खत किंवा प्रॉपर्टीचा खत नंबर तपासून जमिनीची मालकी मालकाच्या नावावर आहे की नाही, याची खात्री करा.

बांधकाम सुरू करण्यासाठी स्थानिक विकास प्राधिकरण कडून दिलेली परवानगी (Building Approval) तपासा. यामुळे तुम्हाला जाणवेल की बांधकाम कायदेशीररित्या केले गेले आहे.

उद्योजक/बिल्डरची परवाने (Building Plan Approval) आणि त्याचे प्रमाणपत्र तपासणे गरजेचे आहे, ज्यामुळे प्रॉपर्टीच्या विकासातील सर्व कायदेशीर बाबी योग्य आहेत की नाही याची खात्री होईल.

• गृह कर रसीद आणि इतर संबंधित कागदपत्रांची पडताळणी:

गृह कर रसीद (Property Tax Receipt) तपासून, प्रॉपर्टीवरील सर्व करांचे वेळेवर भुगतान झाले आहे की नाही, याची खात्री करा. हे तुम्हाला भविष्यकाळात करासंबंधीच्या अडचणी टाळण्यास मदत करेल.

इतर संबंधित कागदपत्रे जसे की पाणी व विजेचे कनेक्शन, संपत्ती कर रसीद व इतर सरकारी दस्तऐवज तपासणे आवश्यक आहे.

यामध्ये कोणत्याही प्रकारच्या अनियमिततेची नोंद घेतल्यास, कर्ज घेणारे किंवा विक्रेत्याचे निर्णय घेणारे व्यक्तीने पुढे तपासणी केली पाहिजे.

• ऋण किंवा कर्जाच्या बाबी

फ्लॅट खरेदी करताना, फ्लॅटवर कर्ज असण्याची शक्यता असू शकते. त्यामुळे, कर्जाची स्थिती तपासणे आणि कर्जाची पूर्ण परतफेड झाल्याची खात्री करणे आवश्यक आहे. हे सुनिश्चित केल्यामुळे, भविष्यातील कायदेशीर समस्या टाळता येऊ शकतात. खाली दिलेले मुद्दे तपासावे:

• फ्लॅटवर कर्ज असल्यास, कर्जाची स्थिती तपासणे:

फ्लॅटवरील ऋण/कर्ज (Home Loan) तपासून कर्जाची शिल्लक, कर्ज घेणाऱ्याचे कर्ज रकमेचे तपशील आणि कर्जाची स्थिती जाणून घ्या.

कर्ज चुकते असल्यास, त्याची माहिती बँक किंवा कर्ज देणाऱ्या संस्थेकडून घेऊन कर्जाचा उर्वरित रकमा तपासली पाहिजे.

• कर्जाची पूर्ण परतफेड झाल्याची खात्री करणे:

फ्लॅट विक्रेत्याने घेतलेल्या कर्जाची पूर्ण परतफेड झाल्याची खात्री करा. कर्जाचा शिल्लक शुद्ध होण्याचे प्रमाणपत्र (No Dues Certificate) मिळवून, कर्ज फेडल्याची पूर्ण नोंद करा.

जर कर्जाचा शिल्लक असेल, तर विक्रेत्याने कर्ज देणाऱ्या संस्थेसोबत कर्ज फेडण्याच्या प्रक्रियेची पूर्ण माहिती द्यावी लागेल.

प्रॉपर्टीची नोंदणी आणि कर्ज उचलण्याचा अधिकार कर्ज देणाऱ्या संस्थेकडून काढून, विक्रेत्याने संबंधित बँक किंवा संस्था कडून एक पत्र किंवा दस्तऐवज प्राप्त करणे आवश्यक आहे.

तुम्ही हे सर्व तपासले आणि सुनिश्चित केले की कर्जाची संपूर्ण परतफेड झाली आहे, तर तुमच्या फ्लॅट खरेदी प्रक्रियेत कोणत्याही अप्रत्याशित अडचणी येणार नाहीत.

• बांधकाम मंजुरी आणि इमारत योजना

फ्लॅट खरेदी करताना, त्याच्या बांधकाम मंजुरीच्या कागदपत्रांची सत्यता तपासणे अत्यंत आवश्यक आहे. यामुळे तुम्हाला सुनिश्चित होईल की इमारत कायदेशीर आणि सुरक्षित आहे. खालील बाबी तपासाव्यात:

• बांधकामाच्या कागदपत्रांची सत्यता तपासणे:

बिल्डर किंवा विक्रेत्याकडून मिळालेल्या बांधकाम मंजुरीचे कागदपत्र तपासून, त्या कागदपत्रांवर साइन केलेल्या स्थानिक प्राधिकरणाच्या अधिकाऱ्यांचे सही आणि मोहरे असले पाहिजे.

इमारत नियोजन (Building Plan) आणि इमारत कार्यान्वयन (Construction Approval) कागदपत्रांची सत्यता तपासणे आवश्यक आहे. हे कागदपत्र त्या प्राधिकरणाकडून मान्य असावे, जे त्या क्षेत्रात बांधकाम प्रकल्पाचे नियमन करतात.

• स्थानिक प्राधिकरणाकडून मिळालेल्या मंजुरीची पडताळणी:

स्थानिक प्राधिकरणाकडून बांधकाम मंजुरी (Building Approval) आणि टाउन प्लानिंग संबंधित कागदपत्रांची पडताळणी करा. यामध्ये इमारतीच्या उंचीची, आकाराची, आणि इतर कोणत्याही संरचनात्मक नियमांची माहिती असते.

नकाशे (Layout Plans) आणि संबंधित परवाने तपासणे, तसेच, बांधकाम सुरु करण्यासाठी स्थानिक विकास प्राधिकरणाने दिलेल्या कोणत्याही एनओसी (No Objection Certificate) ची पडताळणी करा.

जर इमारत कायदेशीर दृष्ट्या बांधली गेली नाही किंवा बांधकाम मंजुरी नसलेली असेल, तर तुम्हाला भविष्यात कायदेशीर आणि संरचनात्मक समस्या भेडसावू शकतात.

यामध्ये योग्य तपासणी करून, तुम्ही अडचणी टाळू शकता आणि सुरक्षित फ्लॅट खरेदी करू शकता.

• समाज प्राधिकरण आणि इमारत व्यवस्थापन

फ्लॅट खरेदी करताना, समाज प्राधिकरण आणि इमारत व्यवस्थापनाशी संबंधित कायदेशीर आणि प्रशासनिक बाबींची तपासणी करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. यामुळे तुम्हाला इमारतीच्या व्यवस्थापनाची समज आणि समाजाच्या कार्यपद्धतींचा तपशील मिळतो. खाली दिलेले मुद्दे तपासावेत:

• समाज स्थापनेसाठी आवश्यक कायदेशीर पद्धती:

इमारतीमध्ये फ्लॅट खरेदी केल्यावर, त्या इमारतीला एक हौसिंग सोसायटी किंवा आवासीय संघ म्हणून स्थापनेची प्रक्रिया पूर्ण करणे आवश्यक आहे. समाज स्थापन करण्यासाठी रेजिस्टर्ड सोसायटी अधिनियम (Societies Registration Act) आणि महाराष्ट्र हौसिंग सोसायटी नियम यांचे पालन करणे आवश्यक आहे.

समाजाची स्थापना करताना, सर्व फ्लॅटधारकांचा सामूहिक करार (Agreement of Society) तयार करणे आणि नोंदणी करणे महत्त्वाचे आहे. यामध्ये सदस्यांची भूमिका, हक्क आणि कर्तव्यांची स्पष्टता असणे आवश्यक आहे.

समाज स्थापनेसाठी आवश्यक असलेले कागदपत्रे जसे की समाज रजिस्ट्रेशन प्रमाणपत्र (Society Registration Certificate), समाजाची बैठक नोंदणी, आणि समाजाचे संविधान (Bye-laws) तपासणे.

• इमारतीच्या व्यवस्थापनाशी संबंधित नियम:

इमारतीच्या व्यवस्थापनाच्या संदर्भात, इमारतीच्या सामाजिक नियमांचे पालन करणे आवश्यक आहे. यामध्ये सोसायटीच्या नियम, शुल्क संरचना, आणि फ्लॅटधारकांचे कर्तव्य असतात.

सोसायटीच्या सभापती आणि व्यवस्थापक यांची निवड आणि त्यांच्या अधिकारांचे स्पष्टता असलेले नियम तपासावे.

इमारतीच्या सुरक्षा, स्वच्छता, देखभाल आणि सामूहिक वापराच्या सुविधा (Common Amenities) बाबतचे नियम काय आहेत, हे देखील तपासावे.
      

फ्लॅटधारकांचे हक्क (Rights of Flat Owners) आणि दायित्व (Obligations) काय आहेत, तसेच इमारत व्यवस्थापनाच्या संदर्भात कोणतेही कायदेशीर अडचणी टाळण्यासाठी त्या नियमांची माहिती घेणे.

समाज प्राधिकरण आणि इमारत व्यवस्थापनाशी संबंधित योग्य नियमांचे पालन करणे, फ्लॅटधारकांसाठी एक व्यवस्थित, सुरक्षित आणि सुखद वातावरण तयार करण्यात महत्त्वपूर्ण ठरते.

• किंमत, शुल्क आणि अन्य खर्च

फ्लॅट खरेदी करताना, किंमत, शुल्क आणि इतर खर्चांची स्पष्टता असणे आवश्यक आहे. यामुळे खरेदी प्रक्रियेतून कोणत्याही अप्रत्याशित खर्चाचे समोर येणे टाळता येते. खाली दिलेले मुद्दे तपासावेत:

• फ्लॅट खरेदीसंबंधी खर्चांची स्पष्टता:

फ्लॅटची खरेदी किंमत आणि त्यावर असलेले सर्व शुल्क स्पष्ट असावेत. यामध्ये बिल्डर/विक्रेत्याचे शुल्क, संपत्ती कर, रजिस्ट्रेशन शुल्क आणि कायदेशीर शुल्क (जसे की वकील शुल्क, स्टॅम्प ड्यूटी इ.) यांचा समावेश असतो.
     फ्लॅटचे मूल्यांकन (Property Valuation) आणि वित्तीय शुल्क (Financial Charges) समजून घेणे महत्त्वाचे आहे, विशेषत: जर तुम्ही कर्ज घेऊन फ्लॅट खरेदी करत असाल.

• वीज, पाणी, देखभाल शुल्क इत्यादींची तपासणी

1. सार्वजनिक सेवा शुल्क: फ्लॅटसाठी लागणारी वीज, पाणी आणि गॅस कनेक्शन यांसारख्या सार्वजनिक सेवांशी संबंधित शुल्क तपासावे. काही सोसायटीत, यासाठी पूर्वीचे बिले (Outstanding Bills) तपासून, त्यांची शिल्लक असल्यास, ती भरली आहे की नाही, याची खात्री करा.
2. सोसायटी देखभाल शुल्क: फ्लॅट खरेदी करताना, सोसायटीच्या देखभाल शुल्काची (Maintenance Charges) माहिती घ्या. हे शुल्क दर महिना किंवा वार्षिक असू शकते आणि इमारतीच्या देखभाल, स्वच्छता, सुरक्षा इत्यादींसाठी वापरले जाते.
3. सामूहिक सुविधा शुल्क: फ्लॅटमध्ये सामूहिक वापराच्या सुविधांसाठी (जसे की क्लब हाऊस, गार्डन, पार्किंग, जिम इ.) शुल्क लागू होऊ शकते, हे देखील तपासणे महत्त्वाचे आहे.

• इतर अतिरिक्त खर्च:

फ्लॅट खरेदी करताना ट्रान्सफर शुल्क (Transfer Charges), प्रॉपर्टी कर (Property Tax) आणि अन्य तंत्रिक आणि प्रशासनिक खर्चांचे तपासणे महत्त्वाचे आहे.

जर इमारतीमध्ये काही सुधारणा किंवा रिनोव्हेशनची आवश्यकता असेल, तर त्यासंबंधीचे अतिरिक्त खर्च देखील लक्षात घेतले पाहिजे.

ही सर्व माहिती संकलित करून, तुम्ही फ्लॅट खरेदीसंबंधीचा वास्तविक खर्च आणि मासिक तसेच वार्षिक खर्च समजू शकता, ज्यामुळे तुम्हाला योग्य निर्णय घेता येईल.

• निवडक कायदेशीर सल्ला घेणे

फ्लॅट खरेदी करताना, कायदेशीर बाबींची तपासणी करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे, कारण कायदेशीर चुकांमुळे भविष्यात अनेक अडचणी निर्माण होऊ शकतात. त्यामुळे, वकील किंवा कायदेशीर सल्लागाराची मदत घेणे खूप फायदेशीर ठरू शकते. याचे महत्त्व खालीलप्रमाणे:

• कायदेशीर कागदपत्रांची तपासणी:

 
फ्लॅट खरेदीच्या प्रत्येक पातळीवर कायदेशीर कागदपत्रांची योग्य तपासणी आवश्यक आहे. एक कुशल वकील किंवा कायदेशीर सल्लागार रजिस्ट्रेशन कागदपत्रे, बांधकाम मंजुरी, कर्जाची स्थिती, वादग्रस्त अधिकार इत्यादींची योग्य पडताळणी करेल. यामुळे कधीकधी अप्रकट असलेल्या कायदेशीर समस्या उघड होऊ शकतात.

• कायदेशीर दृष्टीकोनातून मार्गदर्शन:

 
फ्लॅट खरेदी करताना, विक्रेत्याचा किंवा बिल्डरचा करार, फ्लॅटशी संबंधित अटी आणि नियम यावर सल्ला घेणे महत्वाचे आहे. कायदेशीर सल्लागार तुमच्या अधिकारांची आणि दायित्वांची योग्य माहिती देऊ शकतो, तसेच इतर कायदेशीर बाबींचा विचार करून सुरक्षिततेचा मार्गदर्शन करतो.

• कायदेशीर करार तयार करणे:

 
फ्लॅट खरेदीसाठीच्या कराराचा मसुदा तयार करताना, वकील योग्य शब्दावली आणि कायदेशीर अटी जोडण्यास मदत करेल, ज्यामुळे भविष्यातील कायदेशीर अडचणी टाळता येतील.

• कायद्याच्या अडचणींमध्ये मदत:

 
जर फ्लॅट खरेदी प्रक्रियेत काही कायदेशीर वाद किंवा अडचणी निर्माण झाल्या, तर वकील तुम्हाला योग्य मार्गदर्शन देऊन, वाद सोडवण्यासाठी तज्ञ सहाय्य करू शकतो. त्याच्या मदतीने, तुम्ही न्यायालयीन प्रकरण किंवा करारातील अपात्रता यावर योग्य निर्णय घेऊ शकता.

• अलंकारिक सुरक्षा:

कायदेशीर सल्लागाराने दिलेल्या सल्ल्यानुसार, तुम्ही कायदेशीर धोके आणि अनियमितता ओळखू शकता, ज्यामुळे भविष्यात मोठ्या हानीपासून वाचता येईल.
अशाप्रकारे, वकील किंवा कायदेशीर सल्लागाराची मदत घेणे तुमच्या फ्लॅट खरेदी प्रक्रियेस सुरक्षित, व्यवस्थित आणि कायदेशीरदृष्ट्या बळकट करते.

• निष्कर्ष

फ्लॅट खरेदी करताना कायदेशीर बाबींची तपासणी अत्यंत महत्त्वाची आहे, कारण यामुळे तुमची खरेदी प्रक्रिया सुरक्षित, सुरळीत आणि विवादविरहित होईल. योग्य कागदपत्रांची तपासणी, मालकीचे सत्यापन, कर्जाची स्थिती, बांधकाम मंजुरी आणि इमारत व्यवस्थापनाच्या नियमांची पडताळणी केल्यामुळे, भविष्यात होणाऱ्या कायदेशीर अडचणी टाळता येतात.
फ्लॅट खरेदीची प्रक्रिया योग्य सल्लागाराच्या मदतीने पार करण्यामुळे तुम्ही सुनिश्चित करू शकता की तुम्हाला प्रत्येक पातळीवर कायदेशीर संरक्षण मिळालं आहे. तसेच, कायदेशीर बाबींच्या योग्य तपासणीमुळे, तुम्ही सुरक्षितपणे फ्लॅट खरेदी करू शकता आणि कोणत्याही अप्रत्याशित वादाविवादापासून बचाव करू शकता.
      तुम्ही घेतलेल्या प्रत्येक निर्णयामुळे तुमच्या भविष्याच्या गृहप्रकल्पाला कायदेशीर, आर्थिक आणि मानसिक शांती मिळेल.