नोटरीवर झालेले जमीन व्यवहार नियमित कसे करावेत? | महाराष्ट्र शासनाचा नवीन निर्णय - नोटरीवर खरेदी केलेली जमीन असूनही ७/१२ उताऱ्यावर नावाची नोंद होईल.

महाराष्ट्रातील नोटरी जमीन व्यवहार नियमित करा: 2025 च्या नव्या SOP ची संपूर्ण माहिती

महाराष्ट्रातील ग्रामीण आणि शहरी भागात जमीन किंवा घरे व्यवहारासाठी नोटरी करार (Notary Deed) ही एक सर्वसाधारण पद्धत रूढ आहे. अनेकदा, खरेदीदार आणि विक्रेते हे खऱ्या अर्थाने 'विक्री करार' (Sale Deed) नोंदणीकृत करण्याऐवजी फक्त नोटरीवर व्यवहार करतात. मात्र, एक गंभीर तथ्य लक्षात घेणे आवश्यक आहे: नोटरी डीड ही कायदेशीर विक्री करार नसून, केवळ स्वाक्षरींच्या खरेपणाचा एक दस्तऐवज आहे. यामुळे खरेदीदाराला जमिनीचा कायदेशीर मालकी हक्क प्राप्त होत नाही आणि भविष्यात गुंतागुंत आणि वाद निर्माण होण्याची शक्यता वाढते.

     या समस्येचे निराकरण करण्यासाठी व भूतकाळात झालेल्या अशा हजारो व्यवहारांना कायदेशीर दर्जा देण्यासाठी, महाराष्ट्र शासनाने 3 नोव्हेंबर, 2025 रोजी एक नवीन मानक कार्यपद्धती (Standard Operating Procedure - SOP) जारी केली आहे. या ब्लॉगद्वारे, आम्ही या नवीन SOP ची सविस्तर माहिती, व्यवहार नियमित करण्याची स्टेप बाय स्टेप  प्रक्रिया, आवश्यक कागदपत्रे आणि संभाव्य अडचणी याविषयी मार्गदर्शन करणार आहोत.

नोटरी व्यवहार का आहेत अपुरे? मुळभूत मर्यादा

नोटरी कराराला 'करार' म्हणून ओळखले तरी, भारतीय हस्तांतरण कायदा, 1882 च्या कलम 54 नुसार, जमिनीचा विक्री करार हा केवळ नोंदणीकृत दस्तऐवजाद्वारेच शक्य आहे.

• नोंदणीचा अभाव: नोटरी व्यवहार जिल्हा रजिस्ट्रार कचेरीत नोंदवला जात नाही, म्हणून त्याला कायद्याचे संरक्षण प्राप्त होत नाही.
• मालकी हक्क हस्तांतरण होत नाही: 7/12 उताऱ्यावर मालकाचे नाव बदलण्यासाठी (म्युटेशन) नोंदणीकृत करार आवश्यक असतो. नोटरी डीडवर म्युटेशन होत नाही.
• वित्तीय समस्या: बँका किंवा वित्तसंस्था नोंदणीकृत कराराशिवाय जमिनीवर कर्ज मंजूर करत नाहीत.
• वादाची शक्यता: मूळ मालक, वारसदार किंवा तृतीय पक्ष नोटरी कराराला आव्हान देऊन कायदेशीर वाद निर्माण करू शकतात.

2025 च्या नव्या SOP चे महत्त्वाचे वैशिष्ट्य

ही SOP ही शासनाची एक प्रगतीशील पाऊल आहे, ज्याद्वारे भूतकाळातील चुका दुरुस्त करण्याचा प्रयत्न केला जात आहे.

1. कायदेशीर मार्ग: नोटरीवर झालेले व्यवहार नियमित करण्यासाठी एक स्पष्ट, अधिकृत कार्यपद्धती उपलब्ध झाली आहे.
2. सत्यतेची तपासणी: महसूल विभागाच्या अधिकाऱ्यांद्वारे व्यवहाराची सत्यता तपासली जाऊ शकते.
3. दंडासह नियमितीकरण: आवश्यक स्टॅम्प शुल्क आणि एक लहान दंड भरून, व्यवहार पूर्णपणे कायदेशीर बनवता येतो.
4. अंतिम लक्ष्य: रजिस्टर्ड विक्री कराराच्या आधारे 7/12 उताऱ्यावर खरेदीदाराचे नाव लागले जाणे.

नोटरी व्यवहार नियमित करण्याची संपूर्ण प्रक्रिया (Step-by-Step Guide)

पायरी १: तहसीलदार कार्यालयात अर्जदाराची सुरुवात

1. संबंधित तहसीलदार कार्यालयात 'व्यवहार नियमितीकरण' साठी औपचारिक अर्ज सादर करावा.
2. अर्जात खालील तपशील अपरिहार्यपणे नमूद करावेत:
3. जमीन खरेदी-विक्रीची मूळ तारीख.
4. जमिनीचे पूर्ण तपशील (गाव, हिस्सा, क्षेत्रफळ, सर्वे नंबर इ.).
5. केवळ नोटरी करार केल्यामागील कारणे.
6.  विक्रेता आणि खरेदीदार या दोन्ही पक्षांची सद्यस्थिती आणि व्यवहारास सहमती.

पायरी २: आवश्यक दस्तऐवजांची यादी

खालील कागदपत्रेअर्जासोबत जोडणे गरजेचे आहे:

1. नोटरी कराराची मूळ प्रत किंवा प्रमाणित प्रत.
2. जमिनीचा अद्ययावत 7/12 उतारा आणि 8-ए उतारा.
3. जमिनीचे मूळ मालकी दाखले (मागील विक्री करार, भागधारकता दाखला इ.).
4. व्यवहार रक्कम दिल्याचा पुरावा (बँक झेरॉक्स, हप्त्याची पावत्या, स्वाक्षरीची पावती इ.).
5. विक्रेता आणि खरेदीदार यांची ओळखपत्रे (आधार कार्ड, पॅन कार्ड).
6. जमिनीच्या सध्याच्या तुकडेबंदी स्थितीचे प्रमाणपत्र (तहसील कार्यालयातून मिळू शकते).

पायरी ३: महसूल विभागाची सखोल चौकशी आणि अनापत्ती

या प्रक्रियेतील सर्वात महत्त्वाचे टप्पे आहे. यामध्ये तलाठी, मंडळ अधिकारी (रेव्हेन्यू इंस्पेक्टर) आणि तहसीलदार यांच्याकडून खालील बाबींची तपासणी केली जाते:

1. मालकी हक्क: विक्रेता जमिनीचा वैध मालक होता का?
2. तुकडेबंदी कायदा, 1947: जमीन या कायद्याखाली येत आहे का? किमान क्षेत्रफळाचे नियम पाळले गेले आहेत का?
3. कायदेशीर अडथळे: जमिनीवर कोणतेही हिपोथिकेशन, लिलाव, किंवा इतर कायदेशीर बंधने आहेत का?
4. भौतिक पाहणी: तलाठी जमिनीची प्रत्यक्ष पाहणी करून क्षेत्रफळ आणि वापर तपासतो.

  सर्व बाबीसमाधानकारक आढळल्यास, तहसीलदार "नियमितीकरणास अनापत्ति प्रमाणपत्र" जारी करतात.

पायरी ४: रजिस्ट्रार कार्यालयात वैध विक्री कराराची नोंदणी

1. तहसीलदारांचे प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर, खरेदीदाराने सध्याच्या दराने पूर्ण स्टॅम्प ड्युटी आणि SOP मध्ये नमूद केलेला दंड भरावा.
2. यानंतर, नोटरी कराराच्या आधारे एक नवीन, संपूर्ण 'विक्री करार' (Sale Deed) तयार करून तो जिल्हा रजिस्ट्रार कचेरीत नोंदणीसाठी सादर करावा.
3. नोंदणी झाल्यावर इंडेक्स-II हा पुरावा मिळतो. हा पुरावा व्यवहाराची कायदेशीर अस्तित्वातील पुष्टी करतो.

पायरी ५: 7/12 उताऱ्यावर नाव लावणे (म्युटेशन)

1. आता रजिस्टर्ड विक्री करार आणि इंडेक्स-II च्या प्रतींसह, तलाठी कार्यालयात फॉर्म-6 भरून फेरफार (Mutation) साठी अर्ज करावा.
2. तलाठी पुन्हा एकदा जमिनीची पाहणी करून अहवाल सादर करतो.
3. कोणत्याही अडचणी नसल्यास, तहसीलदार म्युटेशन ऑर्डर जारी करतात आणि अंदाजे 30-45 दिवसांमध्ये 7/12 उताऱ्यावर खरेदीदाराचे नाव मालक म्हणून नोंदले जाते.

तुकडेबंदी कायदा (1947) आणि नियमितीकरण

जर जमीन तुकडेबंदी कायद्याखाली येत असेल, तर प्रक्रिया थोडी अवघड होऊ शकते.

• किमान क्षेत्रफळ: कायद्याने ठरवलेले किमान क्षेत्रफळ ओलांडणारे व्यवहार नियमित करणे कठीण असू शकते.
• सुधारात्मक अटी: तहसीलदार अशा व्यवहारांना काही विशिष्ट अटींवर (जसे की अतिरिक्त जमीन विक्री करणे) मंजुरी देऊ शकतात.
• नकाराची शक्यता: तुकडेबंदी नियमांचे उघड उल्लंघन झाल्यास, नियमितीकरणास नकारही मिळू शकतो.

निष्कर्ष

महाराष्ट्र शासनाची 3 नोव्हेंबर 2025 ची ही SOP ही भूमिहीनांच्या मालकी हक्कासाठीची एक क्रांतिकारी पाऊल आहे. यामुळे वर्षांपासून चालत आलेल्या अनियमित पद्धतीला कायदेशीर बंदोबस्त लागू होत आहे. जर तुमच्याकडेही नोटरीवर झालेला जमीन व्यवहार असेल, तर या सुवर्णसंधीचा फायदा घेऊन तो व्यवहार नियमित करण्यासाठी लगेचच पावले उचलावीत. संकोच असल्यास, नेहमीप्रमाणे, भूमि कायद्यातील तज्ञ वकिलांचा सल्ला घेणे श्रेयस्कर ठरेल.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQ)

१. नोटरी डीड वैध आहे का?

नोटरीडीड स्वतःच्या स्वाक्षरीचा पुरावा म्हणून वैध आहे, पण ती जमिनीचा मालकी हक्क हस्तांतरित करू शकत नाही. मालकी हक्कासाठी नोंदणीकृत करार अनिवार्य आहे.

२. नवीन SOP चा लाभ कोण घेऊ शकतो?

अशासर्व जमीन खरेदीदार ज्यांनी भूतकाळात फक्त नोटरी कराराद्वारे जमीन खरेदी केली आहे आणि 7/12 वर त्यांचे नाव आलेले नाही, ते या SOP अंतर्गत अर्ज करू शकतात.

३. ही प्रक्रिया करणे किती कठीण आहे?

कागदपत्रेपूर्ण आणि व्यवहार सत्य असेल तर प्रक्रिया सोपी आहे. मात्र, तुकडेबंदी, वादग्रस्त जमीन किंवा अपुरे पुरावे यामुळे अडचणी येऊ शकतात.

महाराष्ट्रातील नोटरी जमीन व्यवहार नियमित करा: 2025 च्या नव्या SOP ची संपूर्ण माहिती

4. नोटरी डीड वैध आहे का? जमिनीचा मालकी हक्क मिळतो का?

नोटरी डीड केवळ स्वाक्षरींची खरीव करण्यासाठी वैध आहे. मात्र, जमिनीचा मालकी हक्क मिळवण्यासाठी नोंदणीकृत करार अनिवार्य आहे. नोटरी डीडमुळे खरेदीदाराला 7/12 उताऱ्यावर मालक म्हणून नाव लावता येत नाही.

5. महाराष्ट्र सरकारची नवीन SOP कोणासाठी लागू आहे?

ही SOP अशा सर्व जमीन खरेदीदारांसाठी लागू आहे ज्यांनी भूतकाळात फक्त नोटरी कराराद्वारे जमीन खरेदी केली आहे, पण रजिस्ट्रार कार्यालयात नोंदणी केलेली नाही आणि त्यामुळे 7/12 उताऱ्यावर त्यांचे नाव आलेले नाही.

6. व्यवहार नियमित करण्यासाठी किती खर्च येऊ शकतो?

यासाठी दोन प्रमुख खर्च येतात:

• स्टॅम्प ड्युटी: जमिनीच्या सध्याच्या बाजारमूल्यानुसार पूर्ण स्टॅम्प ड्युटी भरावी लागेल.
• दंड: SOP मध्ये नमूद केलेला एक निश्चित दंड देखील भरावा लागेल.

  हाखर्च जमिनीच्या मूल्यावर आणि तहसीलदारांनी ठरवलेल्या दंडावर अवलंबून असतो.

7. तुकडेबंदी कायदा लागू असल्यास काय करावे?

जर जमीन तुकडेबंदी कायद्याखाली येत असेल तर:

1. किमान क्षेत्रफळाचे नियम तपासले जातील.
2. नियम ओलांडल्यास, तहसीलदार काही विशिष्ट अटींवर (जसे की अतिरिक्त जमीन विक्री) नियमितीकरणास परवानगी देऊ शकतात.
3. गंभीर उल्लंघन असल्यास नियमितीकरणास नकारही मिळू शकतो.

8. संपूर्ण प्रक्रियेसाठी किती वेळ लागू शकतो?

प्रक्रिया सुरू होण्यापासून 7/12 वर नाव येईपर्यंत ३ ते ६ महिने वेळ लागू शकतो. हा वेळ खालील बाबींवर अवलंबून असतो:

• महसूल विभागाच्या चौकशीचा वेग
• कागदपत्रांची पूर्णता
• जमिनीवरील वादांची स्थिती

9. जुना नोटरी करार गमावला/नष्ट झाल्यास काय करावे?

अशा परिस्थितीत खालील पावले उचलावीत:

• विक्रेत्याकडून प्रमाणित प्रत मिळवण्याचा प्रयत्न करावा.
• जुन्या ठेवीच्या नकला उपलब्ध असल्यास त्या वापराव्यात.
• तहसीलदारांना हरकत नोंदवून, पर्यायी पुरावे (साक्षीदार, पैसे दिल्याचे पुरावे) सादर करावेत.

10. विक्रेता मदत करायला तयार नसेल तर?

ही अडचण सर्वात सामान्य आहे. अशा वेळी:

• विक्रेत्याशी संवाद साधून SOP ची माहिती द्यावी.
• जर विक्रेता सहकार्य करू निघाला, तर कायदेशीर नोटीस पाठवणे आवश्यक होऊ शकते.
• शेवटचा पर्याय म्हणून नोटरी कराराच्या अंमलबजावणीसाठी न्यायालयीन कारवाईचा विचार करावा.

11. नोंदणी झाल्यानंतर 7/12 वर नाव कसे लावावे?

नोंदणीकृत विक्री करार मिळाल्यानंतर:

• तलाठी कार्यालयात फॉर्म-6 भरून सादर करावे.
• रजिस्टर्ड करार, इंडेक्स-II, आधारकार्ड यांच्या प्रती जोडाव्यात.
• तलाठी पाहणी केल्यानंतर म्युटेशन ऑर्डर जारी होऊन 7/12 वर नाव येईल.

12. ही प्रक्रिया स्वतः करता येईल की वकीलाची गरज आहे?

कागदपत्रे पूर्ण आणि व्यवहार स्पष्ट असल्यास स्वतःहून प्रक्रिया पूर्ण करता येऊ शकते. मात्र, जर काही अडचणी असतील तर जमीन कायद्यातील तज्ञ वकिलाचा सल्ला घेणे श्रेयस्कर ठरते.

Guest Author –  

          ॲड. सुजाता इगवे/गायकवाड

ॲडव्होकेट सुजाता इगवे/गायकवाड ह्या Transfer of Property Law (संपत्ती हस्तांतरण कायदा) विषयातील वकील आहेत. जमिन व्यवहार विषयांवरील अभ्यासक लेखिका आहेत आणि वाचकांना उपयुक्त माहिती देणे हा त्यांचा मुख्य उद्देश आहे.

---

👉 आपले कायदे वर आणखी कायदेशीर माहिती मिळवा!

AAPLE KAYDE©2025 | https://aaplekayde.blogspot.com/